|
 Жилье
мое.
В Москве, Подмосковье и в целом по России.
Первая сессия VI Форума посвящалась общему состоянию
рынка недвижимости и прогнозу его развития. Нельзя сказать, что
анализ получился всеобъемлющим. Скорее, докладчикам удалось
очертить некоторые рамки и обозначить наиболее острые проблемы.
В частности, довольно неожиданным оказался доклад аналитика
рынка недвижимости, директора Аналитического центра ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость»
Геннадия Стерника, посвященный перспективам развития рынка
элитного жилья. В докладе аналитик использовал результаты работы
«Исследование рынка элитного жилья Москвы. Новостройки Топ –
200».
По мнению специалиста, покупатели элитной недвижимости сегодня
вкладывают деньги не просто в недвижимость, но и в собственный
престиж, из-за чего руководствуются не обычным покупательским
правилом «наивысшее качество за наименьшие деньги», а скорее
предпочитают покупать объект «наивысшего качества по самой
высокой цене». Поэтому, рынок элитной недвижимости ожидает
скорая качественная реструктуризация, которая выразится в том,
что на рынке появятся объекты нового – «сверхвысокого» – уровня
качества, по сверхвысокой цене. Согласно предложенной Г.
Стерником математической модели, средняя цена на объекты элитной
недвижимости к концу 2005 года составит около 9500 USD за
квадратный метр, а максимальная – порядка 31000 USD за
квадратный метр.
Также довольно жестким было выступление генерального директора
Информационно-аналитического агентства RWAY Александра Карпина.
Аналитик утверждает, что, несмотря на солидный для нашей страны
возраст рынка недвижимости – 14 лет, большинство западных
специалистов наш рынок только-только нарождающимся. И, как и на
всяком нарождающемся рынке, у нас происходит «постоянное
изменение правил игры». Последнее такое изменение произошло
совсем недавно – это принятие пакета законов, «направленных на
формирование рынка доступного жилья».
Также А. Карпин в своем докладе привел довольно необычную
структуру рынка. По его мнению систему рынка недвижимости можно
разделить на несколько «подсистем», главной из которых является
«управляющая подсистема», представленная Правительством РФ и
местными властными структурами. Влияние этой подсистемы на рынок
и обеспечивает его нестабильность и «постоянное изменение
правил».
Кроме того, значительная часть доклада была посвящена проблеме
ипотеки. Докладчик указал, что те программы, которые сейчас
действуют в нашей стране можно назвать «квазиипотечными»,
построенными на системе «коротких» денег, в то время как весь
мировой опыт показывает, что реальная ипотека должна
основываться на «длинных» деньгах. При этом А. Карпин указал,
что сейчас есть реальные шансы создать в России систему длинных
денег, путем предоставления возможности выкупа в рассрочку
земельных участков. Однако, как считает докладчик, эта мера
должна сопровождаться законодательным запретом на перевод
«длинных» денег в «короткие».
Два докладчика представили свое видение ситуации на рынке
недвижимости Московской Области.
Руководитель Аналитического центра «Индексы рынка недвижимости
IRN.RU» Олег Репченко описал тенденции развития рынка коттеджных
поселков Подмосковья.
Представив и описав качественные и количественные показатели,
послужившие основой для его исследования, докладчик сделал
довольно оптимистические выводы. По мнению специалиста, рынок
коттеджных поселков Подмосковья сейчас вступил в спокойную фазу,
то есть стабильно развивается, и никаких катастроф и потрясений
на нем не предвидится.
Гораздо более тревожным оказалось выступление старшего научного
сотрудника Кафедры Социально-Экономической географии России
географического факультета МГУ Аллы Махровой. Ее доклад был
посвящен роли рынка жилья в трансформации системы расселения
Москвы и Московской Области. Согласно представленным докладчицей
данным, в Московской Области сейчас насчитывается 80 городов,
около 100 поселков городского типа и около 1600 деревень. Все
эти населенные пункты во главе с Москвой являются частью единой
демографической системы. При этом влияние Москвы приводит к
тому, что система расселения меняется от социалистической
однородности к классовому расслоению. По словам А. Махровой,
Москва вместе с Подмосковьем сейчас имеют все признаки
расселения, характерные для крупных мировых мегаполисов, с их
богатыми, средними и бедными районами. А. Махрова выделила
восточное направление, как наиболее престижное, и западное, как
направление среднего класса.
Кроме того, докладчица указала еще на одну проблему. По ее
словам, население Подмосковья в скором времени увеличится в два
– два с половиной раза. Кроме того, в результате массовой
застройки возможно появление в Области еще восьми городом: семи
в Ближнем Подмосковье и одного в Можайском районе. При этом
Подмосковье все больше выполняет «спальные» функции. Т.е.
большинство жителей Подмосковья ездят на работу в Москву, и
появления новых рабочих мест в Области не предвидится. Поэтому
А. Махрова считает, что Подмосковье в недалеком будущем
превратится в огромную «суперспальню», что при современных
темпах дорожного строительства, а точнее его отсутствия приведет
к огромным транспортным проблемам.
И напоследок невозможно не отметить доклад представителя
«Информационной системы по рынку жилья в РФ» Андрея Сапожникова.
Авторы системы создали всероссийскую службу мониторинга
региональных рынков жилья. Представленные докладчиком цифры
несомненной окажутся полезными, как для предпринимателей, так и
для представителей власти. В отличие от данных Госкомстата,
мониторинг в «Информационной системе» осуществляется не только
на уровне областей и районов, и отдельных городов. В результате
получается гораздо более подробная и представляющая гораздо
больший практический интерес картина. |
