(для газеты "Московские Новости")

Говоря о состоянии рынка московской жилой недвижимости, аналитики указывают на то, что текущая ситуация берет свое начало несколькими годами раньше. Это позволяет говорить о том, что столичный рынок – стабильно и динамично развивается, и основную роль на нем играют длительные тенденции. Это позволяет сделать вывод о том, что каких-то серьезных кризисов ожидать не приходится. Тем не менее, есть некоторые настораживающие моменты, в частности, некоторый ажиотаж среди покупателей жилья.

Эта ситуация была запрограммирована еще в 2003 году. По мнению аналитика Юрия Кочеткова 2003 год характеризовался ажиотажем, вызванным ростом благосостояния населения и развитием экономики, в частности, нефтяной отрасли. Тогда у очень многих людей появилась возможность решить свои жилищные проблемы, кроме того, многие искали способ вложения денег.
В результате произошел перегрев рынка, взвинчивание цен. Такая ситуация не могла продержаться долго, и с лета – осени 2004, произошла рецессия, выразившаяся в падении количества продаж. Как считает Ю. Кочетков, эта рецессия не имела экономической подоплеки, а, скорее, только психологическую. Так как деньги у покупателей были, и продавцы также не могли бесконечно поднимать цены, то рынок должен был плавно стабилизироваться. Но этого тогда не произошло.
С декабря 2005 – января 2005 года «экономический маятник» побежал обратно. Как говорит Ю. Кочетков, «рынок переждал ситуацию, деньги у людей никуда не делись, наоборот – ситуация развивалась на фоне устойчивого роста экономики Москвы и России, это и предопределило увеличение количества продаж и рост цен в пределах инфляции – 1 процент в месяц».
Другой аналитик – руководитель Аналитического Центра IRN.RU Олег Репченко также отмечает эту тенденцию: застой с лета 2004 и рост цен, начиная с февраля – марта 2005 года. По его данным, первым стало дорожать элитное жилье, а с апреля по июнь весь рынок показал рост в пределах одного процента.
Летом ситуация на рынке несколько изменилась. К основной причине роста цен – инфляции добавились еще две. Первая причина – развитие ипотеки. По данным Kvartira.ru, примерно 3 процента сделок, проходящих через их компанию, осуществляются с помощью ипотеки. Таким образом, те покупатели, которые не могли приобрести жилье, теперь стали полноправными участниками рынка. В результате, быстро разошлись недорогие квартиры на вторичном рынке.
Вторая причина – принятие закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Как говорит Ю. Кочетков, «сейчас «основной философский вопрос» строительства – как продавать новостройку в соответствие с новым законом». О. Репченко также отмечает, что после принятия этого закона, на рынке новостроек есть некоторый застой. По некоторым проектам приостановлены продажи. Некоторые проекты, которые могли выйти на рынок, так и не вышли. Такое снижение объемов предложение еще больше сместило баланс не в пользу покупателей.
В результате, цены стали расти на 1,8 – 2,5 процентов в месяц, по данным разных источников. Также наблюдается некоторый ажиотаж среди покупателей, старающихся обогнать рост цен.
По данным Ю. Кочеткова, первым, как обычно, отреагировал рынок вторичного жилья. Сейчас уже есть случаи квартирных аукционов среди покупателей, когда продавец квартиры, выставивший квартиру по какой-то цене, продает ее тому, кто сможет заплатить больше. Рынок новостроек, как более стабильный, отреагировал не сразу, но и здесь зафиксирован подъем цен.
Все эти тенденции, по мнению большинства аналитиков, приведут к тому, что в первое время будет наблюдаться рост цен и снижение количества предложения, то есть продолжение текущей тенденции, которая обеспечивает рост цен в среднем на 2 процента в месяц.
Больше двухпроцентного ежемесячного роста аналитики не ожидают, поскольку уровень цен приблизился к пределу покупательских возможностей. Кроме того, появился такой мощный регулирующий фактор, как массовое строительство в Подмосковье. Ю. Кочетков отметил, что в Ближайшее Подмосковье сместился практически весь сегмент дешевого жилья. Поэтому у тех, кто не может напрямую приобрести квартиру в Москве, сегодня есть выбор: искать дополнительные средства, например, брать ипотечный кредит, и таким образом пополнять ряды московских потенциальных покупателей, или же приобрести жилье в Подмосковье, с тем, чтобы когда-нибудь в дальнейшем обменять его на московское. Также, по данным Ю. Кочеткова, сейчас есть переизбыток предложения на рынке коттеджных поселков. Это также может оказать сдерживающее влияние на рост цен в верхнем среднем сегменте. Несмотря на то, что большинство россиян ориентированны на жизнь в городе, может сложиться ситуация, в которой некоторые могут предпочесть коттедж по экономическим причинам.
При этом, Ю. Кочетков не считает, что массовое строительство в Ближайшем Подмосковье является безусловным благом. По его мнению, проблемы нового Подмосковья закладываются сейчас, и станут очень серьезными через несколько лет. Основная их них – это строительство идет без единого плана, иначе говоря – бессистемно. В результате, дома и целые микрорайоны возводятся без учета инженерного и транспортного обеспечения. Если московские власти развивают транспортную сеть города – введено третье кольцо, открываются новые станции метро – то в Области эта проблема никак не решается. Поэтому, по мнению Ю. Кочеткова, «через несколько лет Подмосковье будет просто задыхаться». Эта ситуация осложнится тем, что в Ближайшем Подмосковье практически нет крупных предприятий, которые могли бы обеспечить людям рабочие места, «Подмосковье практически обслуживает Москву».
В качестве «лекарства» от этой проблемы многие предлагают объединить Москву и Область и вести застройку и создавать транспортную и инженерную сеть на основе единого Генерального плана. Здесь аналитики делают какие-то прогнозы очень осторожно, поскольку возможностей развития ситуации очень много.
Зато аналитики единодушны во мнении, что скачкообразного повышения цен на новостройки в пределах 25 – 30 процентов, как предрекали застройщики, не последует. В любом случае, строить никто не перестанет, и аналитики считают, что действие 214-го закона будет долгосрочным, и не окажет резкого влияния на состояние рынка. В месяц продается примерно 10 процентов всего объема. То есть, у рынка есть запас времени, пока застройщики найдут способ существования в условиях 214-го закона.
Ю. Кочетков считает, что есть два пути решения проблемы. Первый – застройщики придумают схему, позволяющую корректно обойти 214-й закон. Это может быть предварительная продажа объекта юридическому лицу, которое будет продавать покупателям паи, которые в свою очередь будут потом «меняться» на квартиры. Второй – договоренность всех крупнейших застройщиков о работе по новому закону. В этом случае застройщикам придется компенсировать возникающие издержки, что может привести к повышению цен примерно на 10 процентов, но опять-таки – в среднесрочной (примерно, от полугода до года) перспективе.
Что касается качества возводимого жилья, то с одной стороны, аналитики обеспокоены монополизированностью столичного строительного рынка. Из-за этого у застройщиков нет необходимости внедрять новые конструктивные и архитектурные решения. В результате, сейчас в Москве наступило «засилье монолитных башен», которые от панели отличаются не настолько сильно, как того бы хотелось.
С другой стороны, транспортная проблема города, не рассчитанного на такую обеспеченность горожан личными автомобилями, привела к тому, что уже практически обязательным требованием к новым домам стало наличие паркинга, а для домов бизнес-класса и выше – подземного паркинга.
Относительно объемов строительства можно сказать, что Стройкомплекс все время наращивает мощности и строит все больше и больше. Мэр Москвы Ю. Лужков поставил перед Стройкомплексом задачу не снижать объемы строительства и строить по 5 млн. квадратных метров жилья год. Несмотря на то, что свободных площадок в столице практически не осталось, эти объемы представляются вполне реальными за счет строительства на освобожденных за счет сноса ветхого жилья и вывода промпредприятий площадях.
В целом, можно сказать, что до конца года рост цен будет оставаться на отметке примерно в 2 процента в месяц. В массовой застройке монолит будет преобладать над панелью, точечная застройка будет монолитной и монолитно-кирпичной.

Михаил Козырев