«МАГР будет жить теперь по-новому»

 (для газеты "квартира, Дача, Офис")

Восьмого декабря состоялось Общее Собрание Московской Ассоциации – Гильдии Риэлтеров. Основной вопрос, который обсуждался на Собрании – это необходимость серьезных изменений в политике Ассоциации.

С докладом о состоянии рынка недвижимости и деятельности МАГР в 2005 году выступил Президент МАГР Михаил Гороховский. По его словам, в условиях стремительного роста цен, существующие схемы становятся неэффективными. Так, большинство сегодняшних сделок с недвижимостью – это «альтернативы», и из трех таких сделок – сегодня две распадаются, не успевая за ценами. М. Гороховский считает, что одним из способов решить эту проблему может стать внедрение ипотечных продуктов, позволяющих сначала приобрести клиенту «альтернативные варианты» и только после этого продать его квартиру. Однако для этого необходимо сделать рынок из «альтернативного» «эксклюзивным». Кроме того, стоимость такого кредита для клиентов должна быть сравнима с суммой сегодняшней риэлторской комиссии, только тогда он станет массовым.

Также докладчик внес на рассмотрение Собрания предложение о создании в МАГР комитета по ипотеке. Оно было принято большинством голосов при последующем голосовании.

Выступивший в прениях, Александр Тарханов (агентство АСН-Инвест) указал на еще одну серьезную проблему «альтернативного» рынка – увеличение сроков оформления первичного жилья с полугода до полутора лет и предложил Ассоциации выступить с законодательной инициативой по уменьшению их уменьшению.

Коротко в своем докладе М. Гороховский коснулся вопроса повышения членских взносов для членов Ассоциации и принципов формирования бюджета.

О политике МАГР по увеличению членской базы рассказал председатель Комитета по членству Альберт Феликс. По его словам, увеличение членской базы МАГР идет «совсем не теми темпами, какие могли бы быть». Так сегодня в Ассоциации уже могли бы принимать участие более четырехсот компаний. Он также отметил, что сегодня есть достоверная информация о более чем тысяче шестистах агентствах недвижимости, действующих на рынке недвижимости Москвы. Из них с 600-ми агентствами прошли предварительные переговоры, и они, в принципе, не против вступления в Ассоциацию. Также А. Феликс предложил всем членам МАГР делиться информацией о новых агентствах, о которых еще ничего не известно и которые пока не включены в круг интересов Ассоциации.

Докладчик также рассказал об отношениях МАГР с бизнес-партнерами и о принципах совместной деятельности. По его словам, все бизнес-партнеры Ассоциации делятся на две категории: те, кто предоставляет товары или услуги членам МАГР, и те, кто рассматривает МАГР, как площадку для продвижения своих бизнес-интересов. А. Феликс предложил предусмотреть для второй группы бизнес-партнеров такой вид участия в Ассоциации, как «ассоциированные члены МАГР».

Второй блок доклада А. Феликса был посвящен необходимости введения обязательной сертификации всех риэлторских компаний, входящих в Ассоциацию. Эта мера, по словам докладчика, продиктована требованиями рынка, в частности, необходимостью предоставить потребителям какой-то критерий для выбора добропорядочных агентств недвижимости, который отсутствует с момента отмены лицензирования риэлторских услуг. Кроме того, сертификат качества послужит дополнительным отличием фирм – членов МАГР от всех остальных участников рынка.

Этот пункт доклада вызвал довольно жаркие споры. По мнению многих, само понятие «добровольной» сертификации делает неприемлемым ее обязательный характер. Однако, на все возражения был дан простой ответ. Во-первых, без обязательной сертификации агентство, входящее в МАГР, ничем не отличается от любого другого. Во-вторых, «обязательной» сертификация будет только для членов Ассоциации, членство в которой возможно только на добровольной основе, поэтому принцип добровольности не нарушается.

Третьим докладчиком была гостья из Канады, член Ассоциации риэлторов Торонто – Зинаида Габриэль. Она сказала, что не понимает, как россияне могут обходиться без лицензирования в такой ответственной области, как деятельность на рынке недвижимости. В Канаде действует система обязательного лицензирования. При этом фирмы, получившие лицензию, имеют право работать на рынке недвижимости, но не имеют права называться риэлторами. Таковыми считаются лишь члены Ассоциации риэлторов. Поэтому в Ассоциацию вступают 98% фирм, работающих на рынке. 

Также З. Габриэль отметила, что российский рынок недвижимости развивается невероятными темпами, и за короткий срок стал соответствовать основным мировым стандартам, за исключением реальной системы мультилистинга, на основе которой работают практически все западные риэлторы.

Относительно формирования бюджета Ассоциаций, докладчица отметила, что 85% всех финансов Ассоциации риэлторов Торонто формируется из членских взносов, в то время как в МАГР – только 15. По мнению З. Габриэль, такая политика является для МАГР бесперспективной.

Кроме вступительного обзора рынка и деятельности ИАГР, М. Гороховский зачитал доклад о создании на базе МАГР Центра профессиональной подготовки риэлторов. Учебная программа, по которой будет работать Центр, составлялась на основании опросов руководителей агентств недвижимости и анализа подготовки риэлторов на курсах, имеющихся на сегодняшний день. По словам докладчика, в результате такого анализа было выяснено, что основной недостаток существующих систем – это недостаточное обучение именно риэлторским технологиям. Основной упор делается на юридическую сторону обучения. В результате, выпускники приходят в фирмы с солидным багажом теоретических знаний, но не умеют применить их на практике.

Поэтому, в программу курса МАГР также включены практические занятия – тренинги, ролевые игры, тесты. Немалое время выделено психологической подготовке риэлторов, умению профессионально общаться с клиентами. Как заявил М. Гороховский, «по предварительным оценкам, это лучшая программа обучения риэлторов во всей России».

Довольно жестким оказался доклад председателя Комитета МАГР по связям с общественностью Романа Мурадяна. Докладчик заявил, что сегодня практически не ведется целенаправленной работы по продвижению Ассоциации, укреплению ее позиций и улучшению имиджа. Это связано с тем, что у МАГР просто нет средств на рекламную и информационную деятельность. В результате, PR носит «эпизодический характер» и осуществляется в основном за счет «добрых отношений» с журналистами.

Для того чтобы МАГР могла развиваться и расширять свою деятельность, Р. Мурадян предложил принять PR-программу Ассоциации на 2006 год, которая была разработана с учетом насущных потребностей, и может быть осуществлена в рамках нового бюджета, который также должен быть принят на собрании.

И, наконец, просто шокирующим оказался доклад Вице-президента МАГР Анны Ягиш, посвященный финансовой политике Ассоциации и ее бюджету на 2006 год.

Предыстория вопроса такова. В 2000 году было принято решение о дифференцированном подходе к оплате членских взносов. Членам МАГР предложены четыре пакета услуг, любой из которых фирма может выбирать самостоятельно. Каждый из них предполагает свой размер квартальных членских взносов. «Лидер» - 600 долларов в квартал, «Деловой» – 300 долларов, «Динамика» – 150 и «Дебют» - всего 100 долларов в квартал. Это было сделано в интересах активного роста численности МАГР, чтобы Ассоциация из объединения небольшой группы крупных фирм превратилась в многочисленную организацию, членство в которой было бы возможно для всех, кто готов в своей работе следовать принципам МАГР. Независимо от размера доходов, стажа работы на рынке недвижимости, объема оказываемых услуг, численности персонала.

В этом отношении ход оказался верным. За три года членская база МАГР существенно увеличилась. Однако реализация этой схемы привела к серьезному проседанию бюджета, потому что вновь вступающие фирмы в подавляющем большинстве выбирают минимальные по стоимости пакеты услуг, не покрывающие расходы на их обслуживание. И чем активнее пополнялись ряды МАГР, тем больше становился дефицит бюджета, который Ассоциация пыталась покрывать за счет доходов от предпринимательской и хозяйственной деятельности.

В результате, дефицит бюджета в 2005 году составил 70290 долларов США. Таким образом, оказалось невозможным не только вести уставную деятельность, но даже содержать исполнительный аппарат и платить за аренду офиса.

В связи с этим, потребовалось менять финансовую политику МАГР и принципы формирования бюджета. Докладчица предложила вариант изменений, разработанный Советом Ассоциации, и уточнила, что это – временная, переходная мера. Поскольку на проработку и расчет кардинальных изменений в системе членских взносов просто не было времени. К тому же для такого серьезного шага требуется рассмотреть предложения ото всех участников МАГР.

Доклад вызвал долгие обсуждения. Однако, несмотря на различные подходы выступающих к принципам формирования системы членских взносов, все сходились в том, что их повышение необходимо.

В результате, предложение Совета МАГР о повышении членских взносов было вынесено на голосование и принято большинством голосов. Дифференцированный подход к членству в Ассоциации остался прежним, увеличились лишь размеры членских и вступительного взноса: пакет «Лидер» - 1050$, «Деловой» - 500$, «Динамика» - 300$, «Дебют» - 200$; вступительный взнос – 500$. Также было принято решение о том, что членство на основе минимального пакета «Дебют» возможно только в течение первых шести месяцев, после чего организация должна будет выбрать, в зависимости от целей своего вступления в Ассоциацию, более объемный и более дорогой пакет.

Кроме того, было принято решение о введении «испытательного срока» для фирм, которые хотят вступить в МАГР, но недавно пришли на рынок и не могут предоставить рекомендации двух участников Ассоциации. Такой испытательный срок может длиться до года, и в течении этого времени организация может использовать товарный знак МАГР с оговоркой «кандидат на вступление в МАГР».

Итак, можно сказать, что для Московской Ассоциации – Гильдии Риэлтеров наступило время перемен. Первые шаги в этом направлении уже сделаны, и мы надеемся, что МАГР сумеет пережить этот трудный для себя этап и выйти на качественно новый уровень.

Михаил Козырев