(для газеты "Московские Новости")

Процедура покупки жилья на вторичном рынке может показаться довольно сложной и не совсем логичной, но на самом деле она отрабатывалась годами и существует для того, чтобы обеспечить максимальную, в условиях российского рынка, безопасность сделок.
О том, как в общих чертах происходит такая покупка, нашему корреспонденту рассказал юрист Московской Ассоциации-Гильдии Риэлтеров Ильин Антон Владимирович.

Условно весь процесс можно разделить на пять этапов.

1. Заключение договора с агентством недвижимости
Найти квартиру, конечно, можно и без агентства недвижимости, но... Нужно учитывать один момент – в Москве спрос на жилье сильно превышает предложение. Поэтому, включаясь в «гонку за квартирой» в одиночку вы рискуете оказаться в аутсайдерах. Не говоря уже о том, что в условиях российского законодательства и рыночных реалий гораздо удобнее свалить все проблемы на плечи того риэлтора, которого к вам прикрепят, – ему за это деньги платят.
Поиск квартиры и сопровождение сделки – это услуга, за которую агентства берут определенное вознаграждение. Это может быть либо фиксированная цена – обычно, начиная от 1000 Долларов, либо процент от сделки, либо все те же 1000 Долларов за поиск подходящей квартиры плюс процент от ее стоимости.
Если агентство берет плату за поиск квартиры, то деньги придется вносить вперед. В этом случае в договоре, который вы заключите с агентством должно присутствовать как можно более подробное описание нужной вам квартиры. Более того, все условия договора необходимо детально обговаривать, так как именно из-за недостаточно четкой согласованности условий возникают разногласия между компанией и клиентом. При сертификации компании в Московской Ассоциации-Гильдии Риэлтеров очень большое внимание уделяется образцам договоров, используемых риэлторами.
Также в договоре указывается, сколько вариантов, соответствующих указанным параметрам, вам предоставят для выбора. Обычно – не более десяти квартир, из которых вы должны выбрать ту, которую купите.

2. Поиск подходящего жилья
После того, как заключен договор с агентством, последнее начинает подбор квартиры. Идеальный вариант – квартира, владелец которой заключил договор на продажу именно с вашим агентством. В этом случае агентство, как правило, сразу проверяет документы и историю квартиры. Если же у агентства такой квартиры нет, оно ведет поиск по всем доступным источникам, начиная с печатных СМИ и общедоступных баз данных в Интернет, заканчивая специализированными платными базами данных.
Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае «вариант не засчитывается» (напомним, что агентство обязуется предоставить вам на выбор ограниченное количество вариантов).
Если же квартира вас устраивает, то вы переходите к следующему этапу.

3. Проверка «чистоты» квартиры и подготовка сделки.
Сбор документов для проведения сделки с жильем требует определенного времени и денег. При этом все необходимые справки имеют ограниченный «срок годности», т.е. их нельзя подготовить впрок. Поэтому весь процесс начинается тогда, когда покупатель подтвердит свое намерение приобрести данную квартиру. Таким подтверждением является определенная сумма, которую в просторечии могут называть задатком или авансом. В просторечии, потому что агентства недвижимости стараются всеми силами избежать этих формулировок при заключении договоров, и скромно именуют данную энную сумму «предоплатой». Так происходит из-за некоторых особенностей, а точнее обязательств, накладываемых законодательством на того, кто берет аванс или задаток.
Кроме того, уже говорилось, в Москве спрос на квартиры превышает предложение. Поэтому часто бывает так, что на просмотр квартиры приходит сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда и случаи «аукционов», когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае – решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также «не засчитывается».
Если же все в порядке, и внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап – сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной, стороны «возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке». Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве «возврата всего полученного по сделке». Даже революционный шаг в российском законодательстве – защита государством прав добросовестного приобретателя – осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.
С одной стороны, если вы не риэлтор или юрист, практикующий именно в сфере недвижимости (хотя зачем вам тогда читать эту статью?), то вы вряд ли сможете учесть все нюансы. С другой стороны, есть простые правила, позволяющие избежать больших и малых проблем.
Во-первых, несмотря на то, все учреждения, как им и полагается, работают в рабочее время, т.е. в то, которое вы должны проводить на своем рабочем месте, вам стоит посетить эти учреждения. Напомним, что получить все интересующие нас (и необходимые для сделки) документы может либо собственник квартиры, либо его доверенное лицо. Таким лицом обычно является агент, который собирает документы для сделки. Во-вторых, вам стоит прочитать эти документы.
Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗ-е). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности. Наличие или отсутствие ограничений или обременения права.
Поэтажный план и экспликация БТИ. То, что вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что вы видите на плане. Согласно Жилищному Кодексу РФ если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум. В Москве сейчас значительно упростился порядок такой регистрации, но до определенного предела. Некоторые изменения потребуют предоставления проекта, выполненного лицензированной организацией, а некоторые вообще считаются нарушениями, и должны быть устранены. Можно, конечно, впоследствии подать в суд иск на продавца квартиры и истребовать с него сумму ваших затрат, но оно вам надо?
В принципе, это основные моменты, которые нужно учесть. Для описания всех возможных ситуаций не хватит целой газеты. Поэтому остановимся еще только на нескольких типичных нетипичных случаях.
Если продавец квартиры – пожилой или сильно пьющий человек. То стоит получить справки из районных Психоневрологического и Наркологического Диспансеров. Причем, если раньше человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить и диспансеры того района. Слишком много сделок впоследствии оспаривалось родственниками продавца на основании того, что последний якобы не мог осознавать последствия своих действий. Поэтому в особо подозрительных случаях можно провести в день заключения сделки медицинское освидетельствование.
Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи на договоре купли-продажи. Отговорки занятостью работой и т.д. должны заставить насторожиться.
Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры. Знайте, что таким образом их права были нарушены и по достижении совершеннолетия, они могут попытаться эти права восстановить.
И, наконец, последнее правило, позволяющее, если не предотвратить возможные неприятности, то свести к минимуму их последствия. Это указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы ее покупаете.
Также можно порекомендовать обратиться в страховую фирму. Здесь, правда, есть один нюанс. Страховой договор нужно заключать на срок исковой давности. Т.е. – на 10 лет (а в некоторых случаях срок исковой давности может быть продлен до 15 лет). За это время вам придется заплатить страховой компании значительную сумму.

4. Заключение договора купли-продажи квартиры и денежные расчеты
Итак. Документы собраны и проверены, препятствий для проведения сделки не обнаружено. Вы назначаете день сделки. Приготовьтесь к тому, что этот день будет весьма насыщенным. Во-первых, вам нужно будет зайти в депозитарий или банк, предоставляющий в аренду депозитные сейфовые ячейки. Такая ячейка берется в аренду, и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые «дополнительные условия». В этих дополнительных условиях указывается кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, – т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того, чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца. Если подлинность купюр вызывает сомнение, то можно заказать проверку этих купюр работниками банка (депозитария).
После того, как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. Нотариальная же форма для сделок с жильем сегодня не обязательна, за исключением особых условий, поэтому, если нотариус и нужен, то для того, чтобы еще раз объяснить всем сторонам, что именно они делают, на какие законы при этом опираются, и какие последствия это может иметь для них в будущем. Эта своего рода юридическая консультация – абсолютно бесплатна. Точнее ее стоимость входит в размер нотариальной пошлины. Кроме того, если у нотариуса возникают сомнения в законности сделки, то он никогда такую сделку не удостоверит.
После того, как договор составлен и удостоверен, он отправляется на государственную регистрацию, с момента осуществления которой сделка, собственно, и считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье
Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц. Идут разговоры о возможности ускоренной регистрации, но официальных поправок к Закону о Государственной регистрации пока не принято.
Через месяц стороны сделки получают на руки свои экземпляры договора. На договоре продавца стоит одна печать, подтверждающая регистрацию сделки. С этим договором продавец идет в банк (депозитарий), получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. На договоре покупателя стоят две печати: одна подтверждает регистрацию сделки, вторая – регистрацию права собственности. Кроме того, покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру. С этого момента он становится полноправным собственником.
Также стороны должны подписать Акт приема-передачи объекта недвижимости. Для государственной регистрации сделки этот акт не нужен, но без него сделка также считается не заключенной. Этот акт составляется в простой письменной форме. В нем указывается, что продавец передал определенный объект недвижимости (квартиру), а покупатель принял, и претензий друг к другу стороны не имеют. Вот с этого момента действительно можно сказать, что сделка состоялась.

Михаил Козырев