обмен, или “продажа с альтернативой”.  

(для газеты «квартира, Дача, Офис»)

Сегодня большинство операций, осуществляемых на рынке недвижимости, по своей сути являются именно обменом, как мы привыкли его понимать со времен Советского Союза. По сути, но не по форме.
Классическая форма обмена сохранилась только для неприватизированных помещений. Как и раньше, для осуществления обмена необходимо обратиться в Бюро обмена, предоставить информацию о своей квартире или комнате, выбрать подходящий вариант обмена из имеющихся предложений или ждать, пока кого-то заинтересует ваше предложение. Можно самостоятельно или через агентство недвижимости найти подходящий вариант, а через Бюро обмена только оформить сделку. В Москве функции Бюро обмена в настоящее время выполняет Мосжилсервис – государственное коммерческое предприятие, через которое оформляются все сделки по обмену жилыми помещениями. Недостатки Мосжилсервиса такие же, как у любого государственного предприятия, поэтому многие предпочитают все же искать вариант обмена самостоятельно или обращаться в агентство недвижимости, которое подберет вариант обмена, оформит необходимые документы и отдаст их в Мосжилсервис.

Самым серьезным недостатком такой схемы является ее негибкость. Можно очень долго искать нужный вам вариант, при этом квартиросъемщикам заинтересовавшей вас квартиры должна понравиться ваша жилплощадь. Также любое агентство будет тревожить вопрос оплаты их услуг. При сделке купли-продажи агентство принимает от покупателя задаток, подтверждающий его намерение приобрести квартиру. Как правило, в этот задаток включается и сумма комиссионного вознаграждения, причитающегося агентству. В прямом обмене, если он возможен, никакие денежные суммы не фигурируют, а действующее законодательство выставляет агентство самым уязвимым участником рынка недвижимости. По этим причинам, а также потому, что неприватизированных жилых помещений остается все меньше, прямой обмен сегодня является самой редкой сделкой.

Теоретически, прямой обмен возможен и для находящегося в частной собственности или приватизированного жилья. В законодательстве для этого предусмотрен договор мены жилых помещений. По тем же причинам, что и обмен, мена жилья встречается крайне редко.

Основной схемой, которая применяется и которая отработана до мелочей, является “обмен путем купли-продажи”. Во всех рекламных объявлениях, в которых фигурирует слово “обмен”, под ним подразумевается именно эта схема. Для осуществления такой операции первая (обмениваемая) квартира продается, а взамен покупается другая, так называемая “альтернативная жилплощадь”. Или, например, в случае разделения семьи, две или больше “альтернативные жилплощади”. Поэтому иногда еще говорят “продажа с альтернативной покупкой” или просто “продажа с альтернативой”. Преимущество этой схемы состоит в том, что нет необходимости ждать появления такого человека, который желает приобрести вашу квартиру взамен своей. Как показывает практика, его может и вовсе не оказаться. Зато обычный покупатель находится довольно быстро. Как и продавец такой квартиры, какая нужна вам.

обмен путем купли-продажи или продажа с альтернативой осуществляется в четыре этапа.

1. Оценка вашей квартиры и вариантов обмена (“альтернатив”). На этом этапе риэлтор исследует рынок, прогнозирует развитие рыночной ситуации и может довольно точно определить, “соответствуют ли ваши желания вашим возможностям” или же необходимо искать более дешевое альтернативное жилье, а возможно – какую-то сумму доплаты.

2. После того, как предполагаемая сделка признана возможной, и ваши отношения зафиксированы в договоре, начинается поиск покупателя. Т.е. квартира выставляется на продажу. Этот этап может быть довольно долгим, так, как основная масса покупателей предпочитает свободные квартиры. Часто для того, чтобы повысить привлекательность квартиры для покупателя, приходится снижать ее цену. Большинство риэлторов делают это еще на первом этапе, поэтому не стоит удивляться тому, что вашу квартиру оценили дешевле, чем такую же, но продаваемую, как свободную.

3. Когда покупатель, наконец, найден, он подтверждает свое намерение купить квартиру тем, что вносит в агентство недвижимости определенную сумму задатка, аванса или предоплаты, в зависимости от того, какая форма договора предусмотрена в этом агентстве. Тогда начинается поиск альтернативной жилплощади. Здесь нужно помнить о том, что покупатель внес деньги до определенного срока, по истечении которого необходимо выйти на сделку. В противном случае придется начинать все с начала, также со стороны покупателя возможны штрафные санкции. Когда альтернативная жилплощадь найдена, за нее также вносится задаток (аванс, предоплата), обычно из тех денег, которые внес покупатель вашей квартиры. Если требуется найти не одну, а две или больше “альтернатив”, то, кроме усложнения задачи, появляется риск потери денег, так, как в случае срыва сделки, например из-за того, что вторая “альтернатива” не найдена, т.е. не по вине продавца первой альтернативной жилплощади, он часто имеет право оставить себе сумму задатка, в качестве компенсации расходов, недополученной прибыли, штрафных санкций и т.д. Я все это расписываю так детально потому, что очень многие сделки разваливались из-за того, что клиент не мог вовремя приехать на просмотр “альтернативы”, в результате чего ее покупал кто-то другой. После этого, подходящих квартир могло не быть несколько месяцев, а покупатель первой квартиры, по истечении срока действия договора, забирал задаток и уходил.

4. Последним этапом всей этой эпопеи является собственно заключение сделки, точнее – нескольких сделок одновременно. Как было рассказано в предыдущем выпуске “ЛИКБЕЗА”, перед подписанием договора купли-продажи покупатель закладывает деньги в депозитную сейфовую ячейку, откуда их может получить продавец, имея с собой договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный Мосрегистрацией, или покупатель, но только, если сделка не состоялась в установленный срок. В случае с альтернативной продажей условия допуска к ячейке несколько усложняются. Как правило, конечным получателем денег является продавец “альтернативы”. Для того, чтобы эти деньги получить, он обязан иметь при себе не только договор по отчуждению своей квартиры, но и ксерокопию зарегистрированного договора по первой квартире, а если в сделке участвуют несколько квартир, то и по ним тоже. Это делается для того, чтобы ни один из участников “цепочки” не пострадал, если какая-либо из сделок не будет зарегистрирована. Для того же, все документы подаются на регистрацию одним пакетом, и недействительность одной сделки автоматически влечет недействительность или приостановление регистрации остальных.

Михаил Козырев