|
квартира с отсрочкой заселения (Части I и
II).
(для газеты "квартира, Дача, Офис")
Часть
I Возможность приобретения квартиры по цене, значительно меньшей, чем
среднерыночная, всегда привлекательна. Одной из таких возможностей
является приобретение квартиры на основании договора ренты, точнее,
самой распространенной его формы – договора пожизненного содержания.
Основное отличие договора пожизненного содержания от договора
купли-продажи состоит в том, что продавцу со стороны покупателя
регулярно выплачивается рента. Рента может быть пожизненной, т.е.
выплачиваться до смерти продавца – получателя ренты, или постоянной,
т.е. выплачиваться бессрочно и переходить по наследству. При этом у
плательщика ренты есть право выкупа ренты, которое является безусловным.
Выплаты ренты могут осуществляться, как в деньгах, так и в натуральном
виде (продукты, лекарства, оплата медицинского обслуживания и т.д.) Если
же заключен договор пожизненного содержания с иждивением, то, кроме
выплаты ренты, покупатель обязан осуществлять уход за продавцом
(приготовление пищи, уборка квартиры, прогулка с домашними животными и
любые другие, оговоренные в договоре условия). Кроме того, продавец
квартиры, как правило, продолжает пользоваться жилым помещением до своей
смерти.
Сложность выбора формы договора состоит в том, что договор ренты,
договор пожизненного содержания и пожизненного содержания с иждивением,
являясь, по сути, формами одного и того же договора, тем не менее, имеют
свои собственные названия и регулируются, кроме общих статей законов,
еще и положениями, относящимися только к этим договорам.
Договор ренты, договор пожизненного содержания и договор пожизненного
содержания с иждивением регулируются:
- Гражданским Кодексом РФ, главами 3, 16, 33, статьями 163-176, 185-189,
592-596, 599-605;
- основами законодательства РФ о нотариате;
- Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним”;
- Федеральным законом от 09.01.96 г. №2-ФЗ “О внесении изменений и
дополнений в Закон РФ “О защите прав потребителей”;
- Постановлением Правительства г. Москвы от 30.08.94 г. №709 “О
социальной поддержке одиноких пожилых граждан и гарантиях в обмен на
добровольную передачу ими жилой площади в собственность г. Москвы” (с
изменениями от 14.02.95);
- Распоряжением мэра г. Москвы от 26.05.94 г. №252-РМ “О дополнительных
мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ
при приватизации и отчуждении жилых помещений”.
Проблемы, возникающие при заключении договора пожизненного содержания,
носят, как ни странно, прежде всего, этический характер. Многие люди
просто не могут представить себе ситуацию, когда их переезд в новую
квартиру зависит от чьей-то смерти. На самом же деле, как правило,
продают свою квартиру на основании договора пожизненного содержания или
договора пожизненного содержания с иждивением одинокие пожилые люди, не
имеющие средств к существованию и ликвидного имущества, за исключением
своей квартиры, но желающие “умереть в родных стенах”. Поэтому, для них
подобная сделка является единственной возможностью обеспечить себе
достойную старость, и, в итоге, прожить дольше.
К сожалению, кроме этических, существуют еще и юридические проблемы. В
этой статье я сознательно не привожу детального описания договора ренты,
договора пожизненного содержания и договора пожизненного содержания с
иждивением, т.к. действующее законодательство крайне размыто, и большая
часть условий сделки определяется конкретным договором. Поэтому, выбор
формы договора и конкретных условий договора зависит от реальной
жизненной ситуации. Составление же грамотного договора является
действительно сложным делом. Известны случаи, когда даже юрист не мог
предусмотреть возможных действий недобросовестного продавца, из-за чего
сделка была впоследствии расторгнута судом. Покупатели при этом потеряли
свои деньги.
Существует целый криминальный бизнес, которым промышляют пожилые люди,
часто при поддержке преступных сообществ. Суть его сводится к тому, что
договор составляется таким образом, чтобы продавец – получатель ренты
имел возможность своим действием или бездействием воспрепятствовать
покупателю – плательщику исполнять свои обязанности по договору,
получая, таким образом, возможность расторжения договора в суде. Или же
условия, форма и порядок выплаты ренты или обеспечения иждивения не
позволяют плательщику доказать исполнение своих обязательств, что
опять-таки ведет к расторжению договора.
NB! При расторжении договора ренты по инициативе рентополучателя,
например, в связи с существенным нарушением плательщиком своих
обязательств, суммы, выплаченные получателю ренты, возврату не подлежат.
Часть II
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.
Нередко можно увидеть объявления о продаже квартиры «с отсрочкой
заселения». Как правило, это означает, что квартиру продают пожилые
люди, которые хотели бы получать регулярные денежные выплаты, возможно,
продукты питания ил медицинский уход и т.д. О том, как оформляются
подобные сделки, какие риски могут поджидать покупателей таких квартир,
и как от них обезопаситься рассказывает генеральный директор компании
R-Club Real Estate – Ильдар Касымов.
Сегодня существует два вида договоров, на основании которых можно
продать свою квартиру «с отсрочкой заселения».
Первый договор называется «договором ренты. Договор ренты рассчитан
исключительно на получение денежных средств и может быть заключён в
отношении любого имущества, не только недвижимого.
Второй тип договоров называется «договором пожизненного содержания с
иждивением». Обычно эта форма используется только при передаче жилья.
Этот договор предполагает обязанность не только выплачивать денежную
ренту, но и предоставлять рентополучателю иное содержания, в виде
медицинского обслуживания, оказании ухода, обеспечении потребностей в
одежде, питании, жилище и т.д.
Продавец в обоих случаях становится рентополучателем, а покупатель –
плательщиком ренты. квартира становится собственностью плательщика ренты
сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя.
Выплата ренты может осуществляться не только лицам, предоставившим
недвижимое имущество под её выплату, но также и любым другим третьим
лицам, указанным гражданином, передающим имущество, например,
родственникам.
квартира может передаваться под выплату ренты как безвозмездно, так и за
плату.
Для всех разновидностей договоров ренты и пожизненного содержания с
иждивением установлена обязательная нотариальная форма. Договор подлежит
Государственной регистрации.
Сегодня нет чётких требований к перечню документов для оформления
договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.
Примерный перечень выглядит так:
-
Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая
свидетельство о праве собственности, а также документ-основание
(договор купли–продажи, дарения, договор передачи, если квартира
приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о
выплате пая в ЖСК, решение суда и т.д.)
-
Справка БТИ по форме 11-а и технический паспорт жилого или нежилого
помещения.
-
Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора
пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением
-
Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта
-
Документы, удостоверяющие личности (паспорта) сторон договора.
После Государственной регистрации договора, плательщик ренты
становится собственником имущества, получатель ренты приобретает
право получать от него содержание. Право собственности на недвижимое
имущество регистрируется с обременением – залогом в пользу
получателя ренты (т.н. залог в силу закона).
Основные «подводные камни», которые могут поджидать стороны такого
договора, бывают связаны именно с перечнем «дополнительных
обязанностей» плательщика ренты. В частности, сложилась судебная
практика, когда договора расторгаются на основании иска
рентополучателя, о том, что ему не обеспечивается должный уход,
предусмотренный договором. Или, что его не обеспечивают продуктами
питания, медикаментами и т.д. Есть предприимчивые пенсионеры,
которые успели таким способом несколько раз продать свою квартиру и
отсудить обратно.
Лучшее, что можно сделать для страховки от подобных неприятностей –
это заключить именно договор ренты и ограничиться только выплатой
необходимых сумм.
Если же продавец настаивает на заключении договора содержания с
иждивением, то, во-первых, следует проверить (по выписке из Реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не совершал ли
продавец подобных сделок в прошлом, и чем они заканчивались.
Во-вторых, максимально четко прописать в договоре все параметры
содержания и ухода. Так, чтобы при их осуществлении всегда имелись
необходимые документальные подтверждения.
Михаил Козырев |
