Проверка юридической чистоты квартиры.  

(для газеты “квартира, Дача, Офис”).

В рекламе большинства риэлторских компаний упоминается о проверке “юридической чистоты” квартиры. Под этим почему-то подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира “юридически чистая”, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями, и что нет, и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Основания для признания сделки недействительной более чем достаточно:
 несоответствие закону или иным правовым актам;
 мошенничество, подлог документов;
 нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;
 совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;
 совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий;
 совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
 иные основания.
Если задаться целью и расшифровать вышеприведенный список, то он, наверное, займет несколько номеров газеты. Достаточно сказать, что Мосрегистрация отказывает в регистрации сделки, если есть хоть какое-то разночтение в представленных документах. Например, в справке из РЭО в адресе квартиры указан дом №1/1, а в справке БТИ адрес читается как дом №1, строение 1.

Как же осуществляется проверка юридической чистоты, и нужно ли для этого нанимать частного детектива или иметь знакомых в “органах”? На самом деле, в большинстве случаев, достаточно тех документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Нужно лишь знать, на что обращать внимание.

В пакет документов, в общем случае, входят:
 документ, удостоверяющий личность;
 правоустанавливающие документы;
 поэтажный план и экспликация, а также Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости БТИ;
 копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
Дополнительные документы:
 согласие супруга или супруги на совершение сделки;
 разрешение органов опеки и попечительства;
 справки из Психо-Невралогического и Наркологического диспансеров (справки ПНД и НД);
 доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного лица;
 Распоряжение об установлении опеки или попечительства, удостоверение опекуна или попечителя и
  документ, удостоверяющий его личность.
 Документ, удостоверяющий личность.
  Паспорт Гражданина РФ;
  Заграничный Паспорт Гражданина РФ;
  Удостоверение личности военнослужащего, Военный билет;
  Свидетельство о рождении ребенка;
  Паспорт иностранного гражданина, виза, Вид на жительство.
На что необходимо обратить внимание. Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть просрочена, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки отсутствовать. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов. Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него четко видно, что второй супруг не претендует на данную квартиру.

Правоустанавливающие документы.
Прежде чем перейти непосредственно к правоустанавливающим документам, необходимо рассказать о такой вещи, как выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП). Берется такая выписка в Московском Городском Комитете по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Мосрегистрации. В этой выписке указываются все собственники, содержится вся информация о существующих ограничениях и обременениях права собственности, а в Расширенной выписке, кроме того, содержится вся история возникновения, прав, их перехода или прекращения. Требуйте, чтобы эта выписка была получена в вашем присутствии. Собственно, стоит присутствовать при получении ВСЕХ необходимых документов, это даст вам гарантию их подлинности. Также, право собственности должно подтверждаться Свидетельством о праве собственности или, начиная с 1998 г., Свидетельством о Государственной регистрации права.

Итак, правоустанавливающие документы. Начнем с так называемых первичных документов. Это может быть:
 договор передачи, если собственность на квартиру возникла в результате приватизации;
 справка о выплаченном пае, если собственник квартиры был участником Жилищного или Жилищно-
  Строительного Кооператива;
 договор инвестирования, долевого участия, уступки права требования, если квартира приобретена на
 стадии строительства.
Что нужно проверять. Если квартира получена в процессе приватизации, то необходимо убедиться в том, что не были нарушены права других лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации и несовершеннолетних (информацию о них вы можете почерпнуть из Расширенной выписки из домовой книги, о чем будет сказано ниже). Если на момент приватизации в квартире проживали лица, не включенные в приватизацию, то должно присутствовать их заявление об отказе от участия в приватизации данной жилой площади. Несовершеннолетние, начиная с 1996 года, обязаны участвовать в приватизации. Возникает вопрос, что делать тем, кто приватизировал квартиру до 1996 года? С одной стороны, “закон не имеет обратной силы”, с другой, мне неизвестны прецеденты, когда бывшие несовершеннолетние оспаривали бы решение о приватизации, происшедшей без их участия. До тех пор, пока такой прецедент не будет создан, сделки с такими квартирами приходится считать рискованными.

Если квартира получена в результате выплаты пая участником ЖК или ЖСК, необходимо убедиться, что она не является общей собственностью супругов. В противном случае, для заключения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

То же самое можно сказать и о договорах инвестирования, долевого участия, или уступки требования.

Вторичные документы. К так называемым “вторичным документам” относятся:
 договор купли-продажи;
 договор дарения;
 договор обмена;
 договор мены;
 свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
 договор ренты (пожизненного содержания, пожизненного содержания с иждивением).
К договорам купли-продажи, обмена и мены, зарегистрированным после 01.03.1996 г. должен прилагаться Акт приема-передачи объекта недвижимости, подписанный обеими сторонами договора.

Правомерность заключения этих договоров, а также договора пожизненного содержания с иждивением можно проверить, подняв документы, хранящиеся у нотариуса, оформлявшего договор. Здесь также необходимо пройти по всем вышеописанным пунктам, так сказать, “на шаг назад”. Если же сделка оформлена в простой письменной форме, то все документы хранятся в Мосрегистрации. К договору пожизненного содержания с иждивением и Свидетельству о праве на наследство прилагается Свидетельство о смерти предыдущего собственника. Кроме того, к Свидетельству о праве на наследство по завещанию прилагается само завещание.

Если квартира получена в наследство, также необходимо посетить нотариуса, оформлявшего наследство. Нужно убедиться в отсутствии других претендентов на наследство или в том, что они подписали отказ от наследства.

Все эти действия может осуществить только собственник квартиры или его доверенное лицо. Если собственник отказывается пройти по инстанциям или дать вам доверенность на посещение этих инстанций, то стоит задуматься о причинах такого его поведения.

Ситуация несколько осложняется, если с квартирой были проведены несколько сделок. Здесь зачастую невозможно проверить все. Особенно, если предыдущие собственники уехали в другой город. Вся информация, которая будет доступна, это та, которая содержится в выписке из ЕГРП и выписке из Домовой книги.

Документы БТИ.
В документах БТИ должна храниться вся техническая информация об объектах недвижимости. О том, не включен ли дом в Титульный лист сноса или реконструкции, о перепланировках и т.д. Также БТИ часто дублирует информацию Мосрегистрации и Департамента Муниципального Жилья, в частности, о переводе дома из одного жилого фонда в другой.

Копия Финансово-лицевого счета и выписка из Домовой книги.
Наряду с выпиской из ЕГРП, эти документы содержат самую полную информацию обо всех, кто когда-либо проживал в квартире, о том, откуда они прибыли и куда съехали. Например, если вы проверяете документы по приватизации, то, сверившись с расширенной выпиской из Домовой книги, вы увидите все ли постоянно проживающие участвовали в приватизации, а если кто-то был выписан из квартиры до приватизации, то постоянно, что влечет для него потерю права участвовать в приватизации данной квартиры или временно, что означает сохранение такого права.

Справки ПНД и НД.
Если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавцов, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО потребовать эти справки и присутствовать при их получении. Возможно этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка совершенная лицом ограниченно недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна. И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики. Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько хромает. Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Доверенность.
Вопреки общепринятому мнению, можно не опасаться проводить сделки по доверенности. Необходимо только соблюдать элементарные правила предосторожности. Во-первых, посмотреть на того, кто давал эту доверенность, на его документы, возможно посетить нотариуса, удостоверившего доверенность, и если возникают какие сомнения, то выполнять пункт 5. Во-вторых, всегда можно потребовать, чтобы продавец лично подписывал договор купли-продажи. В-третьих, если продавец проживает за границей, то на доверенности должен быть поставлен апостиль. Также в этом случае можно затребовать вторую доверенность, точно повторяющую первую. Если продавец действительно существует и намерен продать квартиру с привлечением доверенного лица, то он подтвердит свое намерение. Да, кстати, в доверенности должны быть указаны действия, которые может осуществлять доверенное лицо: заключение и подписание договора купли-продажи, сдача и получение или только сдача документов на прохождение Государственной регистрации сделки, получение денег.

Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.
Если же какой-то из них этой информации противоречит, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая передача информации между различными инстанциями, что необходимо исправить, взяв и предоставив соответствующие свидетельства, распоряжения и т.д. Если же именно эта несоответствующая информация не была вовремя передана куда надо и, будучи переданной, аннулирует какой-либо из вышеописанных документов, то можно похвалить себя за качественно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.

P.S. Возможно, после прочтения статьи у вас возник вопрос, за что же риэлторы берут свои комиссионные, если все так просто. К сожалению, законодательство нашей страны имеет не только противоречивый, но и перекрестный характер. И разобраться в этих “перекрестных ссылках” и хитросплетениях может только специалист, который постоянно занимается этими вопросами. Причем, всегда есть риск не обратить внимания на какую-то мелкую деталь, которая в будущем создаст серьезные проблемы. Так что риэлтор берет 10% своего гонорара за то, что собирает и читает документы, и 90% - за то, что знает, что именно собирать и читать.

Михаил Козырев