Денежные расчеты при сделках с недвижимостью. Сейфовая ячейка.  

(для газеты “квартира, Дача, Офис”)

Самый напряженный момент в любой сделке недвижимостью – это денежные расчеты. Способы обеспечения безопасности расчетов разрабатывались и совершенствовались на протяжении всей истории российского рынка недвижимости. На сегодняшний день самым надежным и отработанным способом является сейфинг – расчет через депозитную сейфовую ячейку.

Депозитная сейфовая ячейка представляет собой обычный сейф, находящийся в специально оборудованном охраняемом хранилище. Это может быть помещение банка, предоставляющего подобные услуги или депозитария – учреждения специализирующегося на хранении ценных вещей.

Для того чтобы хранить что-либо (не только деньги) в сейфовой ячейке, ее необходимо арендовать. По договору аренды банк или депозитарий предоставляет арендатору индивидуальный сейф и обеспечивает возможность помещения туда ценностей и их изъятие без чьего-либо контроля. Клиенту (согласно ст. 922 ГК РФ) вручается ключ от сейфа, идентификационная карточка, либо иной знак или документ, подтверждающий право клиента на доступ к сейфу или его содержимому.

Возможность проведения через сейфовую ячейку денежных расчетов реализована с помощью дополнительных условий доступа к ячейке. Условия доступа сегодня примерно одинаковые у всех депозитариев и банков. В самом простом случае – если в сделке участвуют только две стороны – указывается, что продавец, при наличии оригинала документа, свидетельствующего о переходе права собственности на квартиру, зарегистрированного в Мосрегистрации (Договор купли-продажи и Свидетельство о Государственной регистрации права), имеет право доступа к ячейке и изъятия денег первым, в определенный период времени. Ни продавец, ни кто-либо другой в этот период не имеют права доступа. Если же сделка не состоялась, и покупатель не является в указанный срок, то по истечении срока доступа продавца, право доступа имеет уже несостоявшийся покупатель, который может прийти и забрать свои деньги. В том случае, если ни продавец, ни покупатель не явились в указанные сроки, содержимое ячейки, в большинстве банков и депозитариев, хранится еще один год, после чего ячейка вскрывается (демонтируется) и банк в праве покрыть свои расходы на хранение за счет ее содержимого. Процедура вскрытия ячейки проводится также в случае потери ключа и стоит от 100 до 300 долларов.

Стандартный срок аренды ячейки составляет 1 месяц; период доступа продавца – три недели с начала срока аренды (срок Государственной регистрации сделки – 2 недели); срок допуска покупателя – одна неделя, после окончания срока доступа продавца и до конца срока аренды. Стоимость аренды ячейки составляет от 400 до 1000 руб. в месяц, стоимость дополнительных условий – в среднем – 50 долларов.

В более сложном случае, например при продаже с альтернативной покупкой, для доступа продавца к ячейке необходимо не только наличие оригинала документов, свидетельствующих о продаже его квартиры, но и копии документов по “альтернативной” квартире. Здесь, если вы являетесь продавцом первой квартиры в цепочке, чтобы не зависеть от “доброй воли” продавца второй квартиры, вам необходимо: во-первых, получить от него гарантийное письмо на предоставление копий документов, во-вторых, сдавать документы на регистрацию единым пакетом, с указанием того в договорах купли-продажи, что недействительность одной сделки влечет недействительность и всех остальных.

Некоторые агентства недвижимости предлагают посреднические услуги по аренде ячеек. В этом случае агентство выступает одной из сторон договора аренды ячейки, и допуск продавца или покупателя к ячейке осуществляется в присутствие представителя агентства. С одной стороны это дает некоторые гарантии того, что недобросовестный продавец не получит деньги по поддельным документам, с другой стороны в Санкт-Петербурге известны случаи вымогательства денег агентствами у продавцов квартир. Так называемая “оплата дополнительных расходов”, без которой представители агентства отказывались являться в банк.

Как бы то ни было, полностью устранить риски при сделках с недвижимостью невозможно. Можно лишь их минимизировать, и сейфинг на сегодня наиболее успешно справляется с этой задачей.

Михаил Козырев