|
Аванс и задаток при покупке недвижимости.
(для газеты “квартира, Дача, Офис”)
В договорах, предлагаемых риэлторскими фирмами покупателям квартир,
по крайней мере, теми, у которых в штате есть работники с юридическим
образованием, никогда не встречаются слова “аванс” и “задаток”. Почему
это происходит, и как назвать ту сумму, которую вы передаете продавцу
квартиры в доказательство ваших намерений эту квартиру приобрести?
Аванс – это сумма, выплачиваемая одной стороной другой стороне, в
счет причитающихся другой стороне платежей, как правило, за выполнение
какой-либо работы. Или же любого другого обязательства. По сути дела,
аванс не является гарантией. Если сделка не состоялась, независимо от
причины, аванс возвращается в полном объеме.
Таким образом, аванс дает преимущество покупателю, так как позволяет, в
случае необходимости, отказаться от покупки квартиры, не потеряв при
этом свои деньги, и ставит в невыгодные условия продавца, так как не
дает последнему никаких гарантий.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения (ст. 380 ГК РФ). Именно в доказательство и в обеспечение
исполнения. Потому что, в случае неисполнения сторонами своих
обязательств, последствия наступают совсем иные.
Задаток возвращается в номинальном размере только в том случае, если
обязательство прекратилось до начала его исполнения и по соглашению
сторон.
В том случае, если исполнение обязательства произошло по вине стороны,
давшей задаток, в нашем случае – если покупатель отказался покупать
квартиру, то задаток остается у другой стороны.
Если же за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая
задаток, т.е. продавец, принявший задаток, отказался продавать квартиру,
то задаток должен быть возвращен в двойном размере.
В обоих случаях закон ничего не говорит о причинах, побудивших одну из
сторон отказаться от сделки. Кроме того, сторона, ответственная за
неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с
зачетом суммы задатка, если в договоре не указано иное.
Таким образом, задаток подразумевает серьезную ответственность за
неисполнение обязательств, но не дает преимущества ни одной из сторон.
NB! Если вы решили гарантировать заключение сделки с помощью
задатка, то необходимо оформить письменное соглашение о задатке.
Большинство риэлторов предпочитают третью формулировку. Согласно ст. 487
ГК РФ, деньги, вносимые покупателем, называют “суммой, уплаченной в счет
предварительной оплаты товара”. В качестве товара выступает, продаваемая
квартира, а в качестве продавца – риэлторская фирма.
В случае отказа продавца от совершения сделки до истечения срока,
указанного в договоре, эта сумма просто возвращается продавцу в
номинальном размере. Если же произошла просрочка, то на сумму
начисляются проценты, согласно действующим банковским учетным ставкам на
день исполнения договора.
С другой стороны, закон не обязывает продавца вернуть сумму предоплаты
покупателю, в случае, если обязательство не выполнено по вине
последнего, оставляя этот вопрос на усмотрение сторон договора. В
договоре же указывается, что в этом случае сумма остается у продавца.
Иначе говоря, подобная формулировка дает преимущества продавцу, и ставит
в невыгодные условия покупателя. Последняя формулировка является сегодня
наиболее распространенной. И до тех пор, пока на московском рынке жилой
недвижимости спрос превышает предложение, ситуация вряд ли изменится.
Михаил Козырев |
