(для газеты "квартира, Дача, Офис")

Одним из «подводных камней», которые могли поджидать покупателей жилья на вторичном рынке, были члены семьи (в том числе и бывшие), которые имели право пользования жильем и не собирались его освобождать. Также было немало случаев, когда бывшие супруги после развода, не являясь собственниками жилья, тем не менее, сохраняли право пользования и продолжали проживать в квартире.

Действовавший ранее ЖК РСФСР устанавливал, что члены семьи собственника жилого помещения, которые проживают совместно с собственником, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещением сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником (ст.127). Таким образом, если в период брака собственник квартиры вселил с соблюдением правил регистрации (прописал) супруга в квартиру, то после расторжения брака он не мог требовать выселения бывшего супруга.

Выселение было возможно только в особо оговоренных случаях: порча жилья, невозможность совместного проживания, систематическое невнесение платы за жилое помещение, необходимость использования помещения для личного проживания собственника или членов его семьи. Также, при вселении на срок не более одного года, проживающий обязывался освободить жилое помещение по истечении этого срока.
Выселение бывших членов семьи допускалось только судебном порядке, и все вышеперечисленные основания должны быть доказаны.
Например, собственник мог выселить бывшего супруга из квартиры, предоставив в суде доказательства, что ему необходимо проживать в квартире и ухаживать за заболевшим престарелым родителем, а проживание бывшего супруга воспрепятствует этому. Данное требование необходимо было доказать медицинскими справками, при необходимости суд мог допросить такого родителя в качестве свидетеля.

В новом ЖК РФ в ст. 31 говорится, что в случае прекращения семейных отношений с собственником, право пользования у бывшего члена семьи, который не является собственником, не сохраняется. Хотя у супругов есть возможность предусмотреть другой вариант развития событий. Супруг-собственник может взять на себя обязанность по сохранению в случае расторжении брака за бывшим супругом права пользования квартирой.
В законе нет однозначного указания о форме подобного соглашения. Согласно Семейному Кодексу оно может быть включено в брачный договор, однако, многие юристы склоняются к мнению, что такое соглашение, даже в простой письменной форме без нотариального удостоверения, должно иметь силу.

Новый ЖК РФ оговаривает и особые случаи, когда за бывшим членом семьи собственника может быть сохранено право пользование жилым помещением: необеспеченность жильем, имущественное положение, иные заслуживающие внимания обстоятельства и другие условия, перечисленные в ст. 31. Такое право является временным, и срок его действия устанавливается решением суда. Также суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи (прежде всего супруга) другим жильем, если такому члену семьи выплачиваются алименты, то есть он поставлен в более тяжелое имущественное положение, по сравнению с собственником.
Прекращение права собственности влечет и прекращение права пользования у бывшего члена семьи, поэтому распоряжение квартирой – ее продажа иному лицу или совершение иной сделки – влечет и прекращение права пользования таким жилым помещением у бывшего члена семьи собственника.

При этом стоит отметить, что если право пользования жилым помещением возникло до 1 марта 2005 г, то будет применяться ст. 5 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». В ней оговорены особые случаи применения норм ЖК РСФСР и ЖК РФ. Например, супруг, имевший право на приватизацию, и отказавшийся от него в пользу другого супруга, не подпадает под действие ст.31 ЖК РФ и по отношению к нему применяются положения старого ЖК.

Михаил Козырев