Снимаем жилье недорого, советы бывалого арендатора.

Мне за время жизни в столице не раз приходилось снимать жилье, как самостоятельно, так и с помощью риэлтора. Доводилось и самому выступать в качестве агента и подыскивать людям жилье в аренду. Последнее натолкнуло на мысль о том, что не мешало бы рассказать потенциальным квартиросъемщикам (точнее, арендаторам), как же снимать жилье в Москве с наименьшими хлопотами и затратами. Надеюсь, мой опыт окажется вам полезен.

Как обычно, первое, что нужно сделать, если вы хотите снять московское жилье – это поставить цель. В данном случае нужно определиться, какое именно жилье вам требуется, в каком районе и за какую сумму.

Рассмотрим все на примере «низшего ценового сегмента»: комнаты и однокомнатные квартиры. Здесь нужно немного оговориться, речь не идет о комнатах и «однушках» в центре. Если мы рассматриваем альтернативу однокомнатная квартира – комната, то квартиры, сопоставимые по стоимости аренды с комнатами, окажутся где-то ближе к МКАД-у, и, скорее всего, с другой стороны. Каждый из вариантов – комната ближе к центру, квартира подальше от центра, квартира за МКАД-ом – имеет как свои преимущества, так и недостатки. Поэтому, в первую очередь нужно ответить на несколько вопросов.

Сколько человек у вас в семье? Если вы один (или одна), то можно подыскивать комнату. Я не говорю о том, что вам будет слишком просторно в трехкомнатной квартире, если есть деньги и желание – снимайте, хоть пентхауз на 500 метров. Здесь вопрос в тех комнатах, которые сдаются в аренду, точнее – в их владельцах и в том, сколько человек они готовы в свою комнату поселить. Самый, на мой взгляд, неудобный вариант – это когда люди сдают одну или несколько комнат в своей квартире. В этом случае, какими бы они не были приятными людьми, они – хозяева квартиры. И вас все равно будут рассматривать, как «гостя». Т.е. ваша свобода будет существенно ограничена. Кроме того, в такую комнату очень редко соглашаются брать больше одного – двух человек, не говоря уже о том, чтобы поселить у себя в квартире семью с детьми. Есть совсем уж крайние случаи, когда хозяева соглашаются терпеть жильцов (за их деньги) только в течение рабочей недели, а на выходных просят уезжать домой. Как ни странно, на арендную плату, обстановку комнаты и наличие бытовой техники подобные вещи влияют очень редко. Поэтому, если вы собираетесь снять такую комнату, то прежде всего оговорите с хозяевами «график» вашего проживания и «режим дня», а также возможность приема гостей.

Другой, более подходящий вариант – это комната в коммунальной квартире, где сами хозяева не живут. Как я уже сказал, этот вариант может быть более подходящим, но с некоторыми оговорками. Во-первых, в коммуналках очень редко встретишь не то что хороший, а даже элементарный ремонт. Во-вторых, не зря об отношениях между «коммунальными» соседями рассказывают легенды и анекдоты. Если хозяева комнаты не в самых хороших отношениях с другими соседями, то это может коснуться и вас.

Третий вариант, который я считаю самым оптимальным, это когда хозяева сдают двух- и более комнатную квартиру «покомнатно». Как правило, в этом случае квартира изначально рассматривается, как источник дохода. Хозяева делают какой-нибудь примитивный ремонт, покупают бытовую технику и мебель. Здесь нужно только смотреть, кто будут ваши соседи, и, самое главное, сколько их будет. Потому что в подобные комнаты часто берут жильцов без ограничения их численности. Если у вас большая семья, это может оказаться плюсом, если в соседней комнате такая же большая семья – сами понимаете (кухня одна, санузел, хорошо, если раздельный и т.д.). Идеальный, в таком случае, вариант – это скооперироваться с кем-то из знакомых (родственников, соотечественников и т.д.) и снять на всех большую квартиру (только помните о «коммунальных» соседях, есть шанс поссориться всерьез и надолго).

Если, прочитав все вышеизложенное, вы поняли, что комната – это точно не для вас, и стали прикидывать, хватит ли ваших доходов на оплату однокомнатной квартиры, о расскажу вам еще об одном, «промежуточном» варианте. Это одна комната, как правило, в двухкомнатной квартире, где вторая закрыта. Там хранятся вещи хозяев, а сами хозяева не живут. Такое часто бывает летом, когда хозяева уезжают на дачу. Здесь вы за цену чуть ниже квартиры и чуть выше обычной комнаты получаете что-то вроде однокомнатной квартиры.

Минусом могут быть частые визиты хозяев, которым что-то понадобилось. Поэтому, если уж вы нашли деньги на такую комнату, то стоит посмотреть, какие есть варианты однокомнатных квартир. Если исходить из наименьшей арендной платы, то это может быть квартира «с видом на МКАД», либо такая, которую сдают на короткий срок. Например, на летний период, о чем уже писалось. Здесь нужно учитывать «разовые расходы» при поиске и переезде, о них чуть ниже, но, как правило, они составляют порядка одной месячной арендной платы.

Если вы хотите снять квартиру подальше от центра, обратите внимание на «транспортную доступность» вашего будущего жилья. Если вам придется ехать на метро, потом на наземном транспорте, то, во-первых, посчитайте сколько вы потратите в месяц на дорогу (экономия может оказаться не такой уж и большой). Во-вторых, попробуйте посмотреть что-то в ближайшем Подмосковье. Цены могут оказаться существенно ниже. Кроме этого, электричка безо всяких пробок привезет вас к нужной станции метро или прямо в центр – на один из вокзалов. И как было замечено, время на дорогу может оказаться даже меньше, чем от квартиры, расположенной в Москве «де-юре».

После того, как определись с выбором местоположения, нужно понять, что для вас существенно из инфраструктуры и «начинки» квартиры. Так, если у вас есть дети, вам, возможно, придется устраивать их в детский сад или в школу. Если эти учреждения находятся далеко от дома, то вы можете просто не успеть отвести туда детей перед тем, как идти на работу или забрать после работы. Также обратите внимание на наличие поблизости магазинов, вещевых и продуктовых рынков. Кстати, если вы хотите найти жилье в том районе, где расположен большой рынок, то будьте готовы к тому, что цены окажутся «повышенными». Просто в таких районах есть большой спрос на недорогое жилье со стороны тех, кто работает на рынке.

Что касается «начинки» вашего съемного жилья – т.е. его обстановки, то сразу скажу, что она не так уж часто влияет на арендную плату. Поэтому, если у вас есть время повыбирать, лучше это сделать. квартира с ремонтом прошлого века не просто смотрится несколько неэстетично. В ней, во-первых, скопилось очень много пыли. Во-вторых, чистота после уборки в такой квартире держится совсем недолго. То же самое относится к мебели. Неудобная, поломанная мебель не просто будет вас постоянно раздражать. От незакрывающихся и неоткрывающихся дверец и сна на кочковатом диване устаешь гораздо сильнее, чем может показаться на первый взгляд. По поводу бытовой техники можно сказать только, что она должна быть. Сейчас редко сдают жилье без минимального набора: холодильника, телевизора, стиральной машины. Если же последний пункт отсутствует, оговорите с хозяевами вариант покупки в счет арендной платы (или, хотя бы вскладчину). Практика показывает, что вы все равное ее купите через два – три месяца. Если же вы планируете выходить в Интернет, то стоит знать, что в Москве не все дома одинаково «интеретифицированы». Провайдеры, как правило, прокладывают кабельные сети с расчетом на перспективу. Поэтому в старых домах, которые уже стоят в очереди на снос или могут в таковой оказаться, очень редко можно встретить кабельное подключение. Вам остается либо dial-up, либо связь через ADSL-модем, причем, в таких домах обычно и старые телефонные линии с соответствующим качеством связи. Это же относится и к кабельному телевидению.

Итак, когда вы уже определились с тем, какая квартира, где и почем вам нужна, можно переходить непосредственно к поиску.

Если вы уже успели просмотреть газеты с объявлениями о сдаче квартир, то наверняка заметили, что в большинстве объявлений номера телефонов, если не одинаковые, то очень похожие (отличаются последние две или четыре цифры). А если успели по этим объявлениям позвонить, то уже знаете, что почти все объявления ведут в агентства недвижимости или к частным маклерам. И почему-то такая же ситуация наблюдается с объявлениями, наклеенными везде, куда их можно наклеить по всему городу. Не будем останавливаться на методах привлечения клиентов, которые используют агентства. Лучше попробуем разобраться, стоит ли работать с агентством, с каким агентством стоит работать, и как «минимизировать» затраты.

Для начала о тех, с кем нельзя работать. Просто нельзя. Это агентства, которые под каким-либо предлогом хотят получить с вас деньги до того, как вы подписали договор с хозяевами. Раньше подобные конторы, ласково называемые в народе «лохотронами», назвали себя информационными агентствами и прикрывали свою деятельность тем, что они и не обязаны найти вам квартиру. Они просто «продают информацию». Сейчас, после многочисленных публикаций в СМИ, такие «агентства» уже не так распространены, как раньше, но они есть, и всеми силами маскируются. Их признак, единственный и достаточный – все они просят денег до того, как покажут вам квартиру. Если вам предлагают оплатить услуги агентства до того, как вы поехали на просмотр, сразу уходите. Не важно, что при вас звонят в эту квартиру и «уточняют, что она свободна», не важно, что обещают «в случае отказа подобрать другой вариант» или «вернуть деньги». И неважно, что у них написано в договоре. Жилья вы там не найдете, и денег своих больше не увидите (чудеса, говорят, бывают, поэтому, если вы знаете агентство, которое честно работает по такой схеме, сообщите мне, и я обязательно о нем напишу).

В агентствах, которые действительно работают на рынке аренды жилья, схема оплаты такая – вам подбирают варианты, вы вместе с агентом едете на просмотр, выбираете жилье, подписываете договор с хозяевами квартиры, и при подписании договора выплачиваете комиссионное вознаграждение агентству. Сумма вознаграждения обычно равна одной месячной арендной плате. Хозяевам квартиры вы должны будете заплатить две таких месячных ставки – за первый и за последний месяц своего проживания. Еще хозяева могут попросить (а некоторые – потребовать) какую-то сумму в качестве залога (точнее предоплаты, если говорить по-русски) за междугородние телефонные переговоры.

Вопрос, насколько оправдана работа с агентством? Во-первых, нужно развенчать одно заблуждение, что агенты якобы «накручивают» цены, т.к. им выгодно сдать квартиру подороже и получить большую комиссию. Агенту на самом деле выгодно сдать квартиру побыстрее. аренда – самая быстрая отрасль в сфере недвижимости, и заработок агента не в том, чтобы сдать что-то дороже, а в том, чтобы сдать больше за тот же период времени. квартира может рекламироваться месяц, не принося никакой прибыли (не говоря о затратах на рекламу). За это время можно сдать 5-6 таких квартир, но чуть дешевле. Ведь когда присутствует какое-то количество одинаковых предложений, вы же всегда возьмете то, что дешевле, правильно? Агент это прекрасно понимает. Владелец квартиры – нет. Для него его квартира – самая расчудесная и самая дорогая. И каждый хочет выжать из своей недвижимости максимум. Попробуйте проанализировать газетные объявления. Будете удивлены, но квартиры от хозяев обычно выставлены на 10-20 процентов дороже. Получается, что затраты на агента вам окупятся примерно в течение года, если не быстрее. Агентство также составляет договор аренды, который подписываете вы, как арендатор и хозяин квартиры, как арендодатель. Этот договор и расписки от хозяев в получении арендной платы могут застраховать в тех случаях, когда хозяин вдруг решает, что «завтра квартира должна быть свободно». Обычно, в договоре прописан срок аренды и срок освобождения квартиры в случае непредвиденных обстоятельств. И, наконец, у агентства несколько больше возможностей для поиска квартир, чем у вас. Только не пытайтесь говорить агенту, что квартира не нравится, а потом возвращаться и договариваться напрямую с хозяевами. Сегодняшняя схема работы в аренде практически исключает такую возможность. Как правило, приехав с агентом на просмотр, вы встретите не только хозяев квартиры, но и другого агента, который представляет их интересы. Когда ваш агент ищет вам жилье, он берет информацию из общей риэлторской базы (очень редко случается так, что у агентства есть такая квартира, которая нужна именно вам). Комиссию в этом случае агентства распределяют между собой. Поэтому, если вы попробуете «обойти» своего риэлтора, то вам придется разговаривать с хозяевами, которым их риэлтор уже рассказал все ужасы сдачи квартир и объяснил, что агентство – их надежный проводник и помощник в мире арендного бизнеса. В 90 процентах подобных случаев хозяева решат, что арендатор, пытающийся обмануть агента, в дальнейшем может и сними нехорошо поступить и позвонят своему риэлтору. Тот позвонит вашему, и он просто перестанет с вами работать. Результат – потерянное время.

Кстати, о времени. Здесь уже писалось, что аренда – самая быстрая отрасль риэлторской деятельности. Квартиры обычно сдаются в течение одного – двух дней. Это очень неудобно, но факт – времени на раздумья обычно нет. Если вам нравится квартира, то подписывать договор и отдавать хозяину деньги нужно сразу же. Просто потому, что после вас эту квартиру сразу будут смотреть еще несколько человек.

Но перед тем как отдавать деньги, нужно кое-что уточнить. Первое – действительно ли тот человек, который стоит перед вами, имеет отношение к этой квартире и может сдавать ее в аренду. Это подтверждается либо штампом в паспорте, либо правоустанавливающими документами на квартиру. Еще один довод в пользу услуг риэлтора – он сумеет вежливо объяснить хозяевам, что эти документы необходимо предоставить, и умеет их читать.

Далее, обязательный пункт – уточнение того, из чего и каким образом складывается арендная плата. Стандартная схема расчета – это фиксированная плата за квартиру и дополнительно за электричество и междугородние переговоры. Последнее может варьироваться в зависимости от того, какую схему начисления и оплаты за телефон используют хозяева квартиры. Если идет минимальная абонентская плата с повременной оплатой исходящих звонков, значит, вам придется оплачивать еще и их. Также, не забудьте снять показания электросчетчика и записать их в вашем договоре аренды. В этом же договоре (если к нему не прилагается отдельная платежная ведомость) хозяин расписывается в получении от вас арендной платы. В идеале, на договоре должна стоять печать агентства (вашего или того, которое выступает со стороны владельца квартиры). Договор с агентством вы заключаете отдельно. Его форма и содержание, по большому счету, значения не имеют, т.к. любое агентство стремится брать на себя как можно меньше юридической ответственности. Некоторым утешением будет то, что любому агентству крайне выгодно, чтобы вы в дальнейшем продолжали, т.е. агентству экономически выгодно защищать ваши интересы.

Последнее, о чем стоит рассказать, это о том, что дата подписания договора и передачи денег не обязательно является той датой, с которой вам начисляется арендная плата. Так, вы можете внести деньги, чтобы «застолбить» нужную вам квартиру. Но оговорить, что переедете только через неделю, и соответственно, считать квартиру арендованной и рассчитывать арендную плату с даты вашего фактического переезда.  

Михаил Козырев