(для газеты "квартира, Дача, офис")

До недавнего времени большинство перепланировок московских квартир осуществлялось без получения каких-либо разрешений. На то были свои причины. Во-первых, на получение разрешения уходило от шести месяцев до года, во-вторых, стоимость проектной документации составляла от шестисот до шести тысяч долларов. Легализация же осуществленных изменений требовалась только в случае каких-либо сделок с перепланированным жильем.

Со вступлением в силу 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ, ситуация несколько изменилась. Во-первых, предусмотрена обязательная паспортизация всех жилых домов. Иначе говоря, о самовольной перепланировке через какое-то время станет известно надзорным органам. Во-вторых, собственники и наниматели квартир, в которых была сделана самовольная перепланировка или переоборудование, могут столкнуться с серьезным преследованием по закону.
Так в Статье 29 ЖК РФ говорится, что «собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) переоборудовано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование».
Если собственник не выполнит это решения, то надзорный орган обращается в суд, который принимает решение:
«1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2. в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние».
Возможность сохранения помещения в перепланированном или переустроенном состоянии предусмотрена только на основании решения суда. То есть владелец перепланированной квартиры должен либо сам обращаться в суд для признания законности перепланировки или подавать встречный иск в ответ на иск надзорных органов.
К счастью для москвичей, в столице действует Закон г. Москвы N 73 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», вступивший в силу одновременно с новым Жилищным Кодексом. Согласно этому закону порядок получения разрешения на переустройство или перепланировку в Москве существенно упростился. В частности, действует Служба Единого окна Мосжилинспекции, в которую и нужно обращаться за получением разрешения на перепланировку.
Как прокомментировал действие нового закона Заместитель начальника инспекции по переустройству ЦАО Калинов Михаил Сергеевич: «мы действуем на основании Постановления Правительства Москвы №73, поэтому решение о регистрации уже сделанной перепланировки принимается Мосжилинспекцией по заявлению граждан. Поскольку новый Закон прямо не регламентирует порядок оформления перепланировки постфактум, мы требуем прилагать к этому заявлению те же документы, которые требуются для получения разрешения на проведение работ по переустройству жилых помещений».
Для того, чтобы зарегистрировать сделанную перепланировку, необходимо представить в Мосжилинспекцию:
1. Копии документов о правах на занимаемые помещения;
2. Заявление о переустройстве (перепланировке) помещений;
3. Копии поэтажных планов и экспликации переустроенных (перепланированных) помещений, полученные в БТИ;
4. Эскиз или проект сделанных изменений.
Что касается последнего пункта, то в Постановлении № 73 оговорен перечень тех работ, которые можно делать на основании эскиза, и тех, для которых требуется проект:

Эскиз можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красными чернилами (ручкой) нужно отметить снесенные перегородки, зелеными - указать построенные.
В том же случае, если требуется проект, его должна выполнить лицензированная организация. Эта же организация должна осуществить согласование этого проекта во всех инстанциях, включая Мосгосэкспертизу и организацию, проектировавшую дом, в котором расположена квартира (или преемника этой организации).
На основании этих документов Мосжилинспекция в течение 20 рабочих дней принимает решение о регистрации перепланировки или об отказе.
После получения решения Мосжилинспекции о регистрации перепланировки, необходимо снова обратиться в БТИ для составления нового поэтажного плана и экспликации, после чего представить этот план в отделение Росрегистрации для внесения изменений в Реестр.

Перед тем, как обращаться в Службу единого окна Мосжилинспекции или в проектную организацию, будет нелишним ознакомиться с перечнем тех работ по перепланировке или переустройству, которые можно осуществлять на основании эскиза и тех, для которых требуется проект.
Также стоит знать, что некоторые изменения являются недопустимыми.

1. Основание для проведения работ по перепланировке или переустройству:

2. Перечень запрещенных изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещений.

Не допускается переустройство помещений, если:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;

• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;

• увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;

• нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.

Не допускается в жилых домах типовой постройки:

• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

• делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещением электропроводки и разводки трубопроводов;

• устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Приемные Мосжилинспекции (Служба единого окна):

• Центральный округ: 129090, пр-т Мира, д. 19, каб. 119, тел. 631-24-91

• Северный округ: 125080, Волоколамское ш., д. 15/22, тел. 158-98-32

• Северо-Восточный округ: 127562, Алтуфьевское ш., д. 24, под. 5, тел. 903-87-64

• Восточный округ: 107076, Колодезный пер., д. 14, тел. 268-42-15

• Юго-Восточный округ: 109377, ул. 1-я Новокузьминская, д. 10, тел. 174-95-44

• Южный округ (временно): 127051, Малая Сухаревская пл., д. 2, стр. 2, эт. 6, тел. 737-41-03

• Юго-Западный округ: 117452, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7, тел. 310-50-36

• Западный округ: 121087, ул. Новозаводская, д. 2, корп. 2, тел. 145-53-80

• Северо-Западный округ: 123298, ул. Маршала Малиновского, д. 8, тел. 192-89-16

• Зеленоград: 124460, корп. 841, тел. 532-91-42