НА ПИКЕ УСПЕХА

Как приобрести квартиру через потребительский-ипотечный кооператив

 Есть ли сегодня действительно доступное жилье? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали и сравнили ряд ипотечных и накопительных программ, а также наиболее удачные примеры их синтеза. Оказалось – да. По-настоящему доступное жилье есть. Точнее, схемы приобретения жилья, доступные для большинства населения нашей страны. Они реализованы с помощью различных жилищно-накопительных, жилищно-строительных и потребительских ипотечных кооперативов. О том, как приобрести жилье через жилищный кооператив, точнее через потребительский-ипотечный кооператив (ПИК), и насколько это доступно для людей со средним и даже низким доходом, рассказывает руководитель Всероссийской программы «СТРОИМ ВМЕСТЕ», объединяющей уже порядка 70 кооперативов по всей России, Александр Дворяшин.

Расскажите для начала, что такое потребительский-ипотечный кооператив, и есть ли успешные примеры деятельности таких организаций в мире или это чисто российское изобретение?

Любой жилищный кооператив – это объединение людей, созданное для строительства жилья. Согласно историческим хроникам, метод покупки и строительства домов в складчину, когда десятки семей кооперировались и строили вместе, был популярен еще в древнем Китае и Риме.

В Европе первые кооперативы такого рода появились в Великобритании в 1775 году. В Германии с начала 20 века действует программа «Bausparkasse», благодаря которой решает свои жилищные проблемы каждый третий немец. Кстати, именно таким образом в послевоенной Германии, разрушенной до основания, за считанные годы было отстроено заново практически все жилье.

Форма потребительского ипотечного кооператива была выбрана как наиболее удобная в условиях действующего российского законодательства. ПИК совмещает в себе схемы накопления и ипотеки. Вступая в члены кооператива, человек сначала накапливает от 30 до 50 процентов от стоимости квартиры, затем берет в кооперативе ссуду на недостающую сумму. Эту ссуду он возвращает в срок от двух до двадцати лет.

Если же у человека уже есть первоначальная сумма, то он может внести ее сразу и через какое-то время в порядке очереди начать подбирать нужное ему жилье.

Простите за неудобный вопрос, но это, случайно, не пирамида?

Нет, и еще раз нет. Финансовые пирамиды строятся по очень простому принципу. Люди вкладывают деньги, привлекают все новых вкладчиков, и за их счет получают свои проценты. То есть идет постоянный приток новых денег в пирамиду и постоянная выплата процентов тем, кто находится на верхних ее ступеньках. При такой схеме те, кто находятся на нижних ступеньках, естественно, ничего не получат. Все деньги просто утекают от «новых» (стоящих внизу пирамиды) вкладчиков к «старым» (стоящим наверху).

В потребительском ипотечном кооперативе член кооператива не получает деньги просто так – как какой-то процент или дивиденд, он берет ссуду, которую затем обязательно возвращает. То есть деньги возвращаются в кооператив и позволяют решать свои жилищные проблемы новым участникам.

банками тоже предлагаются различные ипотечные программы, чем выгодно именно членство в ПИК?

Журналисты часто пытаются противопоставить ПИКи и банки. На самом деле мы не конкурируем. Система «СТРОИМ ВМЕСТЕ» рассчитана на людей, которые не имеют возможности получить ипотечный кредит в банке. Либо из-за высокой стоимости кредита, либо потому, что не могут подтвердить свои доходы. Оформление кредита в банке – это довольно сложная процедура. И не со всяким клиентом банк захочет работать.

Что касается потребительского ипотечного кооператива, то его членом может стать любое физическое или юридическое лицо и даже иностранный гражданин. Прописка (регистрация по месту жительства) в Москве или Московской Области в этом случае не требуется. Не требуется справка о доходах и поручители. Процентные ставки при погашении ссуды в ПИКе также существенно ниже – порядка трех процентов

Собственно, юридически это называется не процент за пользование ссудой, а членские взносы в кооператив. Есть возможность досрочного погашения кредита (это даже приветствуется) без штрафных санкций.

Немаловажно, что квартира оформляется в собственность члена кооператива, и он может сразу же в нее прописаться и въехать вместе с семьей.

И, наконец, ПИК – это очень гибкая организация, поэтому здесь есть различные схемы приобретения жилья: с длительной рассрочкой платежа, ускоренные и т.д. Все накладные расходы, связанные с оформлением жилья также можно погасить в рассрочку. Есть даже возможность получения отсрочки платежей при наличии уважительных причин.

Что если член кооператива по каким-либо причинам не сможет выплачивать ссуду?

Как я уже говорил, для членов кооператива есть возможность отсрочки платежей, разумеется, по уважительным причинам.

Если же человек становится неплатежеспособным, то, по обоюдному согласию, на ту сумму, которую член кооператива внес в ПИК, для него приобретается другое, менее комфортабельное жилье, а освобожденная квартира продается. Таким образом, средства возвращаются в кооператив. Если же член ПИК идет на конфликт и категорически отказывается платить, то, согласно новому законодательству, его можно выселить через суд. Но таких случаев в системе «СТРОИМ ВМЕСТЕ» не было.

Еще вопрос. недвижимость постоянно дорожает. Как рост цен влияет на условия возвращения ссуды?

Никак. Стоимость квартиры фиксируется на момент покупки, то есть квартира приобретается за ту цену, которая действует в момент оформления сделки, и дальнейшее повышение цен на условиях погашения ссуды не отражается. Более того, член ПИК имеет право на льготы по налогу на доходы физических лиц в размере до одного млн. рублей – так называемый «имущественный налоговый вычет».

Другое дело, что из-за постоянного роста цен член кооператива может потратить на накопление первоначальной суммы несколько больше времени, чем рассчитывал изначально. Но от этого не застрахована ни одна накопительная схема.

А если ПИК, скажем, «лопнет». Что станет с этими деньгами? Как вкладчики смогут получить их обратно?

Во-первых, не вкладчики, а члены кооператива. Во-вторых, в отличие от любых финансовых фондов, пирамид и т.д., деньги из кооператива никуда не уходят. ПИК – это некоммерческая организация, имеющая социальную направленность. Ее целью является не получение прибыли, а улучшение жилищных условий своих членов. Деньги могут расходоваться только на приобретение жилья для членов кооператива. Любая другая операция – просто неосуществима по закону.

В том же случае, если ПИК, как вы выражаетесь, «лопнет», то он не может прекратить свою деятельность до того, как все получившие ссуду, не вернут ее, а все те, кто внес свои деньги, не получат их обратно.

Также можно застраховать и приобретенную квартиру, что особенно актуально при покупке на вторичном рынке. Да, и на первичном тоже.

И еще, система «СТРОИМ ВМЕСТЕ» потому и система, что объединяет кооперативы, работающие в сотне городов и населенных пунктов по всей России. У системы есть единый Резервный фонд, существующий, чтобы оказывать поддержку участникам программы (как кооперативам, так и их отдельным участникам), если они окажутся в сложном положении.

И, напоследок, о чем я не спросил, а стоило бы?

О том, что такое система «СТРОИМ ВМЕСТЕ». О том, как она развивалась в течение пяти лет. О том, что Главный орган системы – Гильдия народных кооператоров – входит в Европейскую Федерацию жилищно-строительных сообществ (EFBS) от Российской Федерации и является членом Всемирного Союза по жилищному финансированию (IUHF). О том, какие программы по строительству жилья уже были осуществлены. О том, сколько участников  уже отметили новоселье, это, между прочим, более 10800 семей россиян. И многие из них снова вступают в кооперативы, чтобы накопить на жилье для своих детей. Впрочем, рассказ об успехах «СТРОИМ ВМЕСТЕ» – это тема отдельной публикации.